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2024年06月14日
首先，導致房地產(chǎn)供求關系的反轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)量價齊跌、房企集中暴雷、爛尾樓頻發(fā)。其次，房地產(chǎn)結(jié)束了高速發(fā)展的20年，從黃金時代進入黑鐵時代、房價從只漲不跌到漲跌互現(xiàn)。最后，房地產(chǎn)從增量市場轉(zhuǎn)變到存量市場，樓市從普漲時代進入到結(jié)構(gòu)性分化時代。
房地產(chǎn)結(jié)束上半場增量時代，進入下半場存量市場
需求端，隨著房地產(chǎn)投資回報率的降低，加上人口出身率的逐年下降，人口老齡化加劇，城鎮(zhèn)化率接近70%的臨界點，在工業(yè)未實現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型升級的前提下，中國經(jīng)濟將處于中等收入陷阱邊緣，經(jīng)濟也將進入過渡性滯漲階段，從而導致購房需求的大幅降低。
從供給端來看，據(jù)研究機構(gòu)克而瑞統(tǒng)計，截至今年6月末，一線和二線城市新房商品房去化周期已上升至18個月警戒線；而三、四線城市已達到24個月，同比增長97%。二手房掛牌量截止2022年9月，全國60個大中城市二手房掛牌量350萬套，增長量持續(xù)走高。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年7月全國商品房銷售額為9691億元，環(huán)比降低45%，打斷了5月份以來的樓市復蘇態(tài)勢。伴隨著需求端的不振，商品房庫存量在攀升，截至7月末，商品房待售面積達到5.47億平方米，7個月增漲了3700萬平方米。
那么，2022年房子還能不能買，哪些人能買，什么城市能買，什么地段能買，什么產(chǎn)品能買？
由于房地產(chǎn)的供求關系發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，未來房地產(chǎn)將進入存量市場時代，不同城市、不同板塊、不同開發(fā)商、不同產(chǎn)品將對有限的客戶資源進行存量爭奪，房地產(chǎn)市場也將進入結(jié)構(gòu)性分化階段。購房決策將圍繞城市、板塊區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品等維度體系進行綜合評估決策。
城市如何選？
閉著眼買房也能掙錢的時代一去不復返，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有競爭力、位于核心城市群或都市圈、人口凈流入的城市房子還有一定的升值空間，而其它中小城市尤其是產(chǎn)業(yè)單一型城市、資源枯竭型城市，因人口流失，購房需求萎縮，除非是剛需置業(yè)，否則不建議在此類城市投資置業(yè)。中國目前發(fā)展比較好的幾大城市群如：長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝城市群、長江中下游城市群，房地產(chǎn)市場尚有一定的增長空間。關于城市篩選的指標可參考：年度GDP增長趨勢、歷年人口流入流出指標、幸福感指標、宜居指標、城市競爭力指標、城市基礎設施建設投資數(shù)據(jù)、城市招商引資數(shù)據(jù)等。
板塊城市如何選？
中國各城市發(fā)展擴張模型比較類似，因此在面臨某個城市購房板塊選擇上具有通用性。優(yōu)先考慮的板塊包括：商業(yè)中心、政務中心、城市CBD、核心配套聚集區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、稀缺資源聚集區(qū)。
核心配套聚集區(qū)：主要指，樓盤所處地段配套有名校一站式教育、交通樞紐（地鐵、高鐵、城際）、大型商場、城市公園等能給業(yè)主帶來便利，影響居住品質(zhì)等核心配套。
新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：包括金融中心、科技中心、人工智能產(chǎn)業(yè)區(qū)、數(shù)字產(chǎn)業(yè)區(qū)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)區(qū)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)區(qū)、高端制造產(chǎn)業(yè)區(qū)等。新興產(chǎn)業(yè)聚集，能帶來大量高收入工作崗位，帶來高新技術人才，從而催生大量購房需求。未來城市的發(fā)展將更加注重產(chǎn)城融合。
稀缺資源聚集區(qū)：主要指區(qū)域內(nèi)擁有山、河、湖、海等不可復制的自然資源及稀缺景觀資源。對于改善型豪宅業(yè)主無朝九晚五的工作時間限制，對基本生活配套依賴性沒有剛需產(chǎn)品強，更多傾向于對稀缺資源的占有和依賴，以此達到改善生活品質(zhì)的目的。
需遠離的板塊：遠離城市遠郊、非商業(yè)中心或政務中心的老城區(qū)、無核心優(yōu)勢的新區(qū)、無新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的新區(qū)。這些區(qū)域配套不成熟，城市進程相對緩慢，無法帶來城市發(fā)展的紅利。后期升值空間有限，出手困難。
產(chǎn)品如何選？
樓市目前已告別普漲時代，進入分化階段，未來的房子只有10%左右的房子有升值空間。買房除了考慮城市、地段、配套外，綜合考慮的因素會相比之前會更復雜，如:是否會爛尾、是否有升值空間、后期能否出手、改善屬性強不強......
能改善，不剛需
未來的房市將逐步以改善市場為主，剛需產(chǎn)品將更多轉(zhuǎn)向二手房交易市場。隨著人口出生率的下降及這幾年疫情對經(jīng)濟的影響，剛需產(chǎn)品需求加速萎縮。而改善型產(chǎn)品，隨著二胎、三胎政策的放開，中產(chǎn)階級家庭人口增加對大戶型的需求增加，同時隨著通貨膨脹時代的到來高凈值群體可通過購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)達到保值增值的目的。加上第一代剛需客戶經(jīng)過10-20年左右的財富積累，有了改善置業(yè)的能力。由此導致從2019年開始，大平層需求迎來爆發(fā)式增長。未來10-20年，改善需求曲線向上，成為購房主力群體。因此，未來住房將回歸居住屬性，產(chǎn)品品質(zhì)將大幅提升。
買大不買小
面積盡可能大，盡可能一步到位，現(xiàn)在不比10年前房價高速增長，當時很多購房者擔心房價漲價太快，在資金不足的情況下，選擇小戶型過渡，后期再換房。而現(xiàn)在市場發(fā)生了變化，房價相對穩(wěn)定，而且在限購條件下，只有一個購房資格，首套房哪怕是借錢也建議買大戶型。
買新不買舊
尤其高層住宅設計壽命一般是50年，超過20年以上二手房溢價空間很小，隨著后期房產(chǎn)稅出臺后，大量二手房將流入市場。尤其需遠離老城區(qū)的老破小，隨著棚改力度的減小，此類房子將成為雞肋。
能買住宅，不買公寓
公寓是商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)，水、電、物業(yè)管理費均比住宅高，且轉(zhuǎn)手稅費是總房價的30%左右，這就決定了公寓房的持有成本和流通成本高。公寓還不能落戶，沒有學位，又是開放式小區(qū)，戶型差，分攤率高。正是公寓有如此多的弊端，現(xiàn)在很多開發(fā)商都是打5-7折甩賣公寓仍去化困難。
能買現(xiàn)房，不買期房
隨著房地產(chǎn)市場下行，去化速度慢，準現(xiàn)房會越來越多，為避免樓盤爛尾，隨著開發(fā)商財務狀況轉(zhuǎn)優(yōu)后，政府甚至可能以后會要求現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房能眼見為實，質(zhì)量有保障，且能買到自己滿意的樓棟、樓層、戶型。更關鍵的是可避免開發(fā)商的停工、爛尾情況發(fā)生。
總之，未來房地產(chǎn)投資對買房者的眼光和經(jīng)驗提出了更高的要求，買房也屬于一種高風險的投資行為，綜合考慮的因素相比之前更復雜，買房也將是一門容錯率很低的技術活。如果沒有一套完整的投資置業(yè)技術體系很容易踩到坑。建議投資者多學、多看、多比較，或者咨詢第三方房地產(chǎn)專業(yè)人士。
